Mietwertforum
Mietwert ist eine aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern. Der Mietpreis ist das Ergebnis einer konkreten Tauschaktion zwischen zwei konkreten Marktteilnehmer. Mietwert und Mietpreis müssen nicht übereinstimmen. (Legendär: BGH-Urteil vom 25. Oktober 1967, AZ. VIII ZR 215/66: "Der Preis einer Sache muß ihrem Wert nicht entsprechen.")
Der Wert kann auch als objektivierten Preis verstanden werden.
Bei der Mietwertermittlung versucht man in der Regel durch Anwendung standardisierter Verfahren eine möglichst objektive Aussage über den Wert einer Sache zu machen. Ein Wert ist jedoch keine mathematisch genau ermittelbare Größe. Unterschiedliche Gutachter werden in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen kommen. In der Rechtsprechung wird z. B. bei der Mietwertermittlung von einer Bandbreite von +/- 10 % ausgegangen.
Die Mietpreisermittlung kann als wesentliches Moment der Ertragswertermittlung gesehen werden. Ertragswertermittlungen haben für Renditeimmobilien idR ihren Ausgangspunkt im Jahresreinertrag. Grundlage hierfür ist die Ermittlung der als nachhaltig erzielbar in die Ertragswertermittlung einzuführenden Mieten und Pachten, eine Kernkompetenz der Mietpreisbewertung.
Eine erfolgreiche Anwendung des Ertragswertverfahrens setzt die marktgerechte Ermittlung von Rohertrag (vornehmlich Miet- und Pachterträge) und Reinertrag (Rohertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten) und somit zwingend entsprechende mietgutachterliche Kenntnisse für eine Verkehrswert- und Marktwertermittlung voraus.
Auch wenn der Ablauf eines Mietwertermittlungsverfahrens standardisierbar erscheint, kann nur mit einer genauen Kenntnis ortsüblicher Wohnraum- und marktüblicher Gewerberaummieten fundierte Aussagen zu einem nachhaltig erzielbaren Ertrag einer Immobilie ermöglicht werden.
Die Mietwertermittlung ist stets eingebettet in das jeweilige, für das Bewertungsobjekt maßgebliche Mietrecht und die betreffenden rechtlichen Regelungen und Rechtsentscheide.
In Deutschland trifft man auf einerseits auf ein stark reglementierendes Recht für Mietverhältnisse über Wohnraum, während für Mietverhältnisse im gewerblichen Bereich weitestgehend Vertragsfreiheit besteht.
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